Wat staat er te gebeuren op de vastgoedmarkt?

De huurprijzen in de vrije huursector worden bepaald via een ministeriële bepaling

Sinds 2022 is er een maatregel van kracht die bepaalt dat de huurprijzen van vrije sector woningen (woningen met een huurprijs hoger dan 763,47 euro) jaarlijks niet meer mogen stijgen dan het inflatiepercentage plus één procent. Echter, gezien de toenemende inflatie, die in 2021 op 2,3 procent lag en in 2022 zelfs al 3,3 procent bedraagt, wordt verwacht dat deze stijging minstens zal verdubbelen. Dit betekent dat huurprijzen in de vrije sector aanzienlijk kunnen stijgen. Minister De Jonge vreest dat dit voor sommige mensen onbetaalbaar zal worden en overweegt daarom maatregelen te nemen door de huurverhoging tijdelijk (alleen in 2023 en 2024) vast te stellen via een ministeriële regeling.

Wat zijn de ontwikkelingen met betrekking tot de aanvangshuur?

Er zullen ook hier stappen worden ondernomen, aangezien Minister Hugo de Jonge vreest dat aanvangshuren aanzienlijk zullen stijgen om de beperkte toegestane verhoging te compenseren. Daarom worden er een aantal nieuwe maatregelen overwogen.

Belastingwijzigingen in 2023 en 2024

In de komende jaren vinden er aanpassingen plaats in de belastingheffing, met name met betrekking tot Box 3-belasting. Momenteel wordt deze belasting berekend op basis van het totale vermogen, waarbij de waarde van bezittingen wordt opgeteld en schulden worden afgetrokken. Vanaf 2025 wordt het plan geïmplementeerd om de Box 3-belasting te baseren op werkelijk rendement. Voor de tussenliggende jaren, namelijk 2023 en 2024, zal het systeem van "forfaitaire" rendementsheffing echter al worden aangepast.

Er zullen drie rendementsforfaits worden gehanteerd, waarbij het forfaitaire inkomen in Box 3 wordt gesaldeerd, niet op basis van de rendementsgrondslag:

• Spaargeld: Dit wordt berekend op basis van de actuele spaarrente, die voor 2022 bijvoorbeeld -0,01% bedraagt.
• Schulden: Hierbij wordt gekeken naar de gemiddelde rente op uitstaande hypotheekschulden, waarbij de staatssecretaris voor 2021 een percentage van 2,46% noemt.
• Overige bezittingen: Dit omvat het meerjarige gemiddelde rendement van beleggingen in vastgoed, obligaties en aandelen. Het sluit aan bij het bestaande forfaitaire rendementspercentage, dat voor 2022 op 5,53% staat.

Het spaargeld en de waarde van overige bezittingen worden bij elkaar opgeteld en gesaldeerd met de gemiddelde rente op schulden. Het resterende bedrag wordt belast tegen het Box 3-tarief van 31%.

Geplande wijzigingen in belastingheffing vanaf 2025

Vanaf 2025 wordt er een nieuw belastingstelsel ingevoerd op basis van werkelijke rendementen. Naast directe inkomsten zoals rente, dividend en huurinkomsten, zullen ook waardeveranderingen belast worden. Dit betekent dat vastgoedbeleggers in Box 3 een hogere belasting zullen betalen dan onder de huidige regels het geval is.

Overige verandering voor vastgoedbeleggers:

• Verhogen overdrachtsbelasting: In 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggers als verhoogd naar 8%, dit is in 2023 verder verhoogd naar 10,1%.
• Excessief lenen van de eigen bv beperkt: In voorgaande jaren was het mogelijk om geld te lenen uit de eigen BV zonder belasting te betalen. Deze vorm van lenen won aan populariteit, maar vanaf 2023 zijn er beperkingen ingevoerd. De limiet voor dergelijke belastingvrije leningen is vastgesteld op 700.000 euro.
• Versobering leegwaarderatio: In het coalitieakkoord was opgenomen dat de leegwaarderatio per 1 januari 2023 zou worden afgeschaft. Echter heeft de staatsecretaris van financiën aangegeven dat de regeling niet wordt afgeschaft, maar wordt versoberd. Dit omdat de afschaffing in strijd zou kunnen zijn van het discriminatieverbod.

Voor vastgoedbeleggers staan er aanzienlijke veranderingen op komst. Met de bestaande opkoopbescherming, de aanstaande huurverhogingsbeperking via ministeriële regeling, nieuwe belastingregels en de WOZ-cap, zijn er ingrijpende veranderingen gaande. Dit vraagt om een heroverweging van de aanpak in vastgoedbeleggingen.